Dědická daň u nemovitostí: Mýty, fakta a co vás čeká v České republice

Zdědění nemovitosti – ať už se jedná o rodinný dům, byt nebo pozemek – je často emoční záležitostí. Kromě citové hodnoty však přináší i administrativní a finanční povinnosti. Jedním z nejčastějších dotazů je: Musím platit dědickou daň?

Dobrou zprávou je, že v České republice byla klasická dědická daň u nemovitostí (a jiného majetku) zrušena už v roce 2014. Nahradila ji daň z příjmů.

Co to pro vás jako dědice znamená? Pojďme si to rozebrat.

❌ Dědická daň jako taková neexistuje

Původní dědická daň, která se počítala z hodnoty zděděného majetku, byla od 1. 1. 2014 nahrazena daní z příjmů fyzických osob.

Klíčový rozdíl spočívá v tom, že dědictví je ve většině případů od daně z příjmů osvobozeno.

✅ Osvobození od daně z příjmů z dědictví

Dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, jsou příjmy z nabytí majetku děděním nebo odkazem osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob.

Toto osvobození platí bez ohledu na to, o jakou nemovitost se jedná (dům, byt, pozemek) a jaká je její hodnota.

Zjednodušeně řečeno: Zdědíte-li nemovitost, neplatíte z její hodnoty žádnou daň z příjmů.

✍️ Povinnosti, které vás čekají: 2 klíčové daně

I když daň z příjmů z dědictví neplatíte, s nabytím nemovitosti se pojí dvě hlavní povinnosti, které musíte vyřešit:

1. Daň z nabytí nemovitých věcí (ZRUŠENA!)

Tato daň, která se v minulosti platila při převodu vlastnictví nemovitosti (včetně dědictví a darování), byla zrušena ke konci roku 2020 (konkrétně s účinností od 26. 9. 2020, se zpětnou platností).

• Pokud jste nemovitost nabyli děděním po tomto datu, tato povinnost se vás netýká.

2. Daň z nemovitých věcí (Daň z nemovitosti)

Toto je jediná každoroční daň, kterou budete muset po ukončení dědického řízení platit:

• Co to je? Jde o místní daň placenou obci, v jejímž katastru se nemovitost nachází. Platí se každý rok, dokud jste vlastníkem.

• Kdy podat přiznání? Pokud se stanete vlastníkem nemovitosti v průběhu roku (např. v květnu 2026), musíte podat daňové přiznání na Finanční úřad do 31. ledna následujícího roku (tedy do 31. 1. 2027).

• Kdy platit? Platba daně probíhá obvykle do konce května daného roku.

TIP: Poplatníkem daně z nemovitosti se stáváte dnem právní moci Usnesení o dědictví. Přiznání podáváte jen jednou – pokud se nezmění stav nemovitosti (např. přístavba, demolice).

⚖️ Proces dědění: Od úmrtí k vlastnictví

1. Zahájení řízení: Dědické řízení zahájí soud na základě úmrtního listu.

2. Notář: Soud pověří notáře jako soudního komisaře k provedení dědictví. Notář ocení majetek a zjistí okruh dědiců.

3. Usnesení o dědictví: Notář vydá usnesení, které schvaluje nabytí majetku dědicem/dědici.

4. Právní moc: Dědické řízení končí dnem nabytí právní moci usnesení. Tímto dnem se stáváte právoplatným vlastníkem nemovitosti.

5. Katastr nemovitostí: Notář zašle usnesení na katastr nemovitostí, který provede vklad vlastnického práva do katastru.

6. Daň z nemovitosti: Od tohoto data vzniká povinnost platit Daň z nemovitých věcí.

💰 Kdy zděděná nemovitost podléhá dani z příjmů?

Existuje jeden zásadní moment, kdy vás daň z příjmů z děděné nemovitosti potkat může: Při jejím následném prodeji.

Pokud zděděnou nemovitost prodáte, příjem z prodeje je osvobozen od daně z příjmů, pokud splníte jednu z následujících podmínek (tzv. časové testy):

A) Osvobození z důvodu bydlení

• Pokud jste v nemovitosti, kterou prodáváte, bydleli bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky (myšleno trvalé bydliště, nikoli nutně trvalý pobyt).

B) Osvobození z časového testu (5/10 let)

• Nemovitost jste prodali po uplynutí 10 let od jejího nabytí (pokud jste ji nabyli po 1. 1. 2021).

• Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 platí původní test 5 let.

POZOR – Speciální pravidlo pro dědictví: Do časového testu se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (zemřelý), pokud byl příbuzným v řadě přímé (rodiče, prarodiče) nebo manželem.

Příklad: Váš otec koupil dům v roce 2018. V roce 2026 zemřel a dům zdědíte. Vy jej prodáte v roce 2027. Doba vlastnictví (2018–2027) je 9 let. Vzhledem k tomu, že se započítává i doba vlastnictví otce, je splněn i původní 5letý test, i nový 10letý (do 10 let chybí 1 rok). Zde by bylo potřeba zkontrolovat přesné znění zákona pro dané datum nabytí/prodeje. Většinou se však lhůta zkrátí o dobu vlastnictví zůstavitele.

Shrnutí klíčových faktů

Daň	Existuje?	Kdy se platí?	Důležitá poznámka
Dědická daň	❌ NE (zrušena 2014)	-	Nahrazena Daní z příjmů.
Daň z příjmů z dědictví	❌ NE (osvobozeno)	-	Dědictví je osvobozeno, nepodává se přiznání.
Daň z nabytí nem. věcí	❌ NE (zrušena 2020)	-	Nevztahuje se na převody (včetně dědictví) od 26. 9. 2020.
Daň z nemovitých věcí	✅ ANO	Každý rok	Musíte podat přiznání FÚ do 31. 1. po nabytí nemovitosti.

Máte zájem o konkrétní příklad výpočtu Daně z nemovitých věcí, nebo potřebujete zjistit detaily o časových testech pro osvobození při prodeji zděděné nemovitosti?

Zpět na seznam článků se dostanete zde. Zpátky na homepage se dostanete zde.

*Tento článek je pouze informačního charakteru a obecné povahy a nezohledňuje individuální finanční a daňovou situaci určité osoby nebo subjektu. Informace uvedené v článku nejsou nezbytně vyčerpávající, úplné či aktualizované a můžou odkazovat na stránky jiných subjektů, nad nimiž autor nemá kontrolu, proto vylučuje jakoukoli odpovědnost. Článek nelze považovat za odborné či právní poradenství.

*Zdroj obrázku Google Gemini