Co pro mě znamenají odpisy a úroky z hypotéky? Průvodce daňovými úlevami pro majitele nemovitostí

Když si pořizujete nemovitost, ať už k vlastnímu bydlení, nebo na pronájem, můžete se setkat s pojmy jako „odpisy“ a „úroky z hypotéky“. Mnozí je zaměňují, a přitom se jedná o dva zcela odlišné nástroje, jak si snížit daně. Pochopení rozdílu vám může ušetřit spoustu peněz.

Úroky z hypotéky: Pro koho jsou a jak fungují?

Úroky z hypotéky můžete uplatnit dvěma způsoby, v závislosti na účelu nemovitosti.

1. Odpočet z daní na bydlení (§ 15 ZDP)

Pokud si berete hypotéku na vlastní bydlení (nebo bydlení blízkého příbuzného), máte nárok na snížení daňového základu o zaplacené úroky. Tyto úroky snižují váš celkový daňový základ, který zahrnuje například příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. Je to jeden z nejsilnějších daňových benefitů pro fyzické osoby.

• Příklad: Vyděláte 500 000 Kč ročně a za úroky zaplatíte 50 000 Kč. Daň platíte jen z částky 450 000 Kč, což je významná úspora.

• Důležité: V tomto případě platí zákonem stanovené limity pro odpočet.

2. Výdaj při pronájmu (§ 9 ZDP)

Pokud si berete hypotéku na nemovitost určenou k pronájmu, můžete si zaplacené úroky odečíst jako výdaj, ale jen z příjmů z pronájmu. Je to stejné, jako když si odečítáte náklady na opravy nebo provizi realitní kanceláři.

• Příklad: Pronajímáte byt a máte roční příjem 200 000 Kč. Náklady na úroky činí 50 000 Kč. Váš příjem pro výpočet daně se sníží na 150 000 Kč.

• Důležité: Tuto možnost můžete využít, pouze pokud si neodečítáte paušální výdaje.

Odpisy nemovitosti: Klíčový nástroj pro pronajímatele

Odpisy jsou daňově uznatelný náklad, který reflektuje postupné opotřebení stavby. Jednoduše řečeno, stát vám umožňuje odečítat si z daní fiktivní „ztrátu hodnoty“ budovy. Odpisy jsou primárně určeny pro ty, kdo nemovitost pronajímají, a jedná se o zásadní nástroj pro optimalizaci zisku z pronájmu.

Důležité: Odpisovat si můžete pouze stavbu, nikoli pozemek, na kterém stojí.

Jak se odpisy počítají?

Pro budovy určené k bydlení platí odpisová doba 30 let. To znamená, že pořizovací cenu nemovitosti (bez ceny pozemku) rozpočítáte na 30 let. Každý rok si pak můžete tuto částku odečíst z příjmů z pronájmu.

• Příklad: Koupíte dům za 5 milionů Kč. Pozemek má hodnotu 1 milion Kč. Odpisujete 4 miliony Kč. Roční odpis tak bude činit 133 333 Kč (4 000 000 Kč / 30 let). Tuto částku si můžete odečíst od příjmů z pronájmu, což vám výrazně sníží daňový základ.

Shrnutí: Úroky vs. Odpisy

Vlastnost	Odpočet úroků	Odpisy nemovitosti
Účel nemovitosti	Vlastní bydlení (nezdanitelná část) nebo pronájem (výdaj)	Výhradně pronájem
Co snižují	Celkový daňový základ nebo základ z pronájmu	Základ z příjmu z pronájmu
Kdo je využívá	Fyzické osoby	Fyzické i právnické osoby

Závěr: Pokud kupujete nemovitost jako investici, měli byste se vždy poradit s daňovým poradcem. Správné uplatnění úroků i odpisů může znamenat rozdíl mezi malým a velkým ziskem z pronájmu. Vědět, jak tyto nástroje fungují, je základem chytrého investování do nemovitostí.

Zpět na seznam článků se dostanete zde. Zpátky na homepage se dostanete zde.

*Tento článek je pouze informačního charakteru a obecné povahy a nezohledňuje individuální finanční a daňovou situaci určité osoby nebo subjektu. Informace uvedené v článku nejsou nezbytně vyčerpávající, úplné či aktualizované a můžou odkazovat na stránky jiných subjektů, nad nimiž autor nemá kontrolu, proto vylučuje jakoukoli odpovědnost. Článek nelze považovat za odborné či právní poradenství.

*Zdroj obrázku Pixabay.com